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La sanatoria edilizia è un processo fondamentale per chi deve gestire interventi edilizi non autorizzati. Durante l’acquisto di una casa o in fase di ristrutturazione, si possono riscontrare situazioni di abuso, derivanti da una scarsa consapevolezza delle normative in vigore. Questa procedura consente di riportare in regola un’opera costruita senza il necessario titolo abilitativo.
È importante comprendere che un abuso edilizio si verifica quando c’è una discrepanza tra quanto realizzato e quanto autorizzato. Tali irregolarità possono generare gravi problematiche per il proprietario dell’immobile, rendendo la sanatoria una scelta quasi obbligata per chi desidera mettersi in regola.
Cosa prevede la sanatoria edilizia?
La normativa che regola la sanatoria edilizia è contenuta nell’articolo 36 del D.P.R. 380/2001. Questa legge stabilisce che la sanatoria può essere concessa se l’intervento edilizio, nella sua configurazione attuale, non è conforme ai permessi di costruzione iniziali depositati presso l’autorità comunale. Per ottenere la sanatoria, è necessario dimostrare la doppia conformità, ovvero che l’intervento sia conforme alle normative urbanistiche ed edilizie sia al momento della realizzazione che al momento della richiesta.
Il cambiamento normativo con il decreto Salva Casa
Con l’entrata in vigore della Legge 105/2025, che ha convertito il D.L. 69/2025, le condizioni per l’ottenimento della sanatoria si sono semplificate. In passato, la doppia conformità era un requisito imprescindibile. Oggi, grazie alle modifiche apportate, è sufficiente dimostrare la conformità urbanistica attuale e quella edilizia al momento della costruzione.
Procedura per richiedere la sanatoria
La richiesta di sanatoria deve essere presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia o, in assenza, all’Ufficio tecnico comunale. È necessario accompagnare la domanda con una dichiarazione di un tecnico abilitato, che attesti la conformità delle opere. La data di realizzazione dell’intervento può essere provata mediante documentazione specifica, come previsto dall’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001.
Il comune può subordinare il rilascio della sanatoria alla realizzazione di interventi necessari per garantire la sicurezza e la conformità alle normative tecniche. Inoltre, è possibile che vengano richieste condizioni specifiche che il richiedente deve rispettare per ottenere il titolo edilizio.
Costi associati alla sanatoria edilizia
È fondamentale considerare che la richiesta di sanatoria comporta il pagamento di una sanzione pecuniaria, il cui importo varia in base alla presenza o meno della doppia conformità. Le sanzioni possono essere:
- Il doppio del contributo di costruzione previsto dalla legge, incrementato del 20% in caso di parziale difformità dal permesso di costruire.
- Il doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, calcolato dall’Agenzia delle Entrate, con importi che variano in base alla gravità dell’abuso edilizio.
Differenze tra sanatoria e condono edilizio
È essenziale distinguere tra sanatoria edilizia e condono edilizio. Mentre entrambi mirano a mettere in regola interventi edilizi, la sanatoria si applica a opere che avrebbero potuto essere realizzate ma non hanno un titolo abilitativo. Il condono, invece, regolarizza opere che non avrebbero potuto essere costruite secondo le normative vigenti e può essere richiesto solo in specifiche finestre temporali.
Giurisprudenza recente sulla sanatoria edilizia
Negli ultimi anni, diverse sentenze hanno chiarito aspetti legati alla sanatoria edilizia. Ad esempio, la sentenza 8312/2025 del Consiglio di Stato ha stabilito che anche le strutture accessorie devono rispettare i limiti volumetrici per essere sanate. Altre sentenze hanno evidenziato la necessità di verificare la compatibilità paesaggistica per gli abusi in aree vincolate.
La sanatoria edilizia rappresenta un’opportunità per regolarizzare situazioni problematiche legate a opere non autorizzate. Con le recenti modifiche normative, questo processo è diventato più accessibile, permettendo a molti proprietari di mettersi in regola con le normative senza dover affrontare demolizioni o sanzioni eccessive.