La compilazione della dichiarazione dei redditi può essere fonte di dubbi quando sull’immobile gravano diritti diversi come l’usufrutto e la nuda proprietà. Nel contesto della dichiarazione dei redditi 2026 relativa all’anno d’imposta 2026, è utile chiarire chi deve indicare l’immobile nei modelli fiscali e come si comportano le detrazioni per interventi come superbonus, ecobonus, sismabonus e le classiche detrazioni per ristrutturazioni. Questo testo riordina le regole pratiche per evitare errori nella compilazione del modello 730 e del modello Redditi PF e per comprendere a chi spettano le agevolazioni quando i pagamenti sono sostenuti da soggetti diversi dal proprietario.
In linea generale la proprietà dell’immobile va riportata dal soggetto che detiene il diritto di godimento: l’usufruttuario è tenuto a indicare l’immobile nel quadro B del modello 730 e nel quadro RB del modello RedditiPF. Parallelamente, il nudo proprietario non deve dichiarare il reddito fondiario relativo all’immobile, anche se è lui a pagare le spese di ristrutturazione o efficientamento. È quindi fondamentale distinguere tra chi dichiara l’immobile e chi, invece, può fruire delle detrazioni fiscali applicabili alle spese sostenute.
Indicazione dell’immobile in dichiarazione
La regola pratica è semplice: l’immobile va indicato dal soggetto che detiene il diritto reale di godimento, cioè dall’usufruttuario. Questa indicazione interessa i quadri fiscali dedicati ai redditi fondiari e consente all’amministrazione finanziaria di associare il cespite al soggetto che ne trae beneficio economico. Anche se il nudo proprietario sostiene materialmente le spese per i lavori, la titolarità del cespite rimane dell’usufruttuario per fini dichiarativi. Di conseguenza, nella pratica fiscale si registra una separazione tra titolarità dell’immobile e sostenimento delle spese, che comporta obblighi diversi in sede di compilazione dei modelli fiscali.
Casi pratici ed eccezioni
Nella pratica possono nascere situazioni concrete in cui chi paga non è chi dichiara: ad esempio il nudo proprietario che finanzia i lavori, il coinquilino o il convivente che sostiene le spese, oppure l’inquilino che effettua interventi con accordo contrattuale. In tutti questi casi è possibile che chi ha pagato ottenga la detrazione a patto che sia intestatario delle fatture e del bonifico con cui sono avvenuti i pagamenti. Il documento fiscale assume così un ruolo chiave: senza prova di pagamento e fatturazione corretta la detrazione non può essere riconosciuta, indipendentemente da chi risulti proprietario dell’immobile nella dichiarazione.
Chi può beneficiare delle detrazioni
Le agevolazioni per interventi edili e di efficientamento non sono riservate esclusivamente al proprietario dell’immobile. Hanno diritto alla detrazione, se sostengono le spese e sono intestatari dei pagamenti, il proprietario o il nudo proprietario, il titolare di un diritto reale di godimento come usufrutto, uso, abitazione o superficie, nonché l’inquilino e il comodatario. Sono inclusi anche i soci di cooperative divise e indivise, i soci delle società semplici e gli imprenditori individuali per gli immobili non strumentali o non classificati come merce. Va sottolineato che le agevolazioni citate comprendono il superbonus, l’ecobonus, il sismabonus e le detrazioni ordinarie per le ristrutturazioni.
Altri soggetti ammessi e condizioni
In aggiunta, possono usufruire delle detrazioni anche alcuni familiari conviventi del possessore o detentore dell’immobile — come il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado — e il componente dell’unione civile, oltre al coniuge separato assegnatario dell’immobile. È prevista anche la possibilità per il convivente more uxorio di beneficiare delle detrazioni per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016. In tutte queste ipotesi permangono requisiti formali: le spese devono essere effettivamente sostenute, le fatture e i bonifici devono essere intestati al soggetto che chiede la detrazione e, salvo altre condizioni, le abilitazioni comunali possono restare intestate al proprietario dell’immobile.
Trasferimento delle quote e comportamenti consigliati
Un punto operativo importante riguarda la vendita dell’immobile su cui sono stati eseguiti i lavori: se la vendita è accompagnata dalla costituzione dell’usufrutto, le quote di detrazione non godute dal venditore passano al nudo proprietario, dal momento che a quest’ultimo viene trasferita la titolarità del bene. Per evitare errori pratici è consigliabile conservare tutta la documentazione di pagamento e le autorizzazioni comunali, verificare l’intestazione delle fatture e, in caso di dubbio, avvalersi di un professionista per la corretta imputazione delle detrazioni in sede di compilazione del modello 730 o del modello RedditiPF. Una gestione attenta riduce il rischio di contestazioni e assicura che le agevolazioni vengano attribuite al soggetto effettivamente titolato.
