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La Legge di Bilancio 2026 mantiene per l’anno in corso le agevolazioni già vigenti, offrendo certezze per chi programma interventi sull’immobile. Le norme di riferimento sono state aggiornate anche con la pubblicazione della guida dell’Agenzia delle Entrate: in data 13 febbraio è stata diffusa la versione che riassume i criteri operativi per le ristrutturazioni e le altre misure fiscali.
Questo articolo spiega, con linguaggio pratico, le percentuali applicabili, i tetti di spesa e le condizioni per beneficiare delle detrazioni: dalla detrazione Irpef per il recupero del patrimonio edilizio al bonus barriere architettoniche, passando per limiti specifici e soggetti beneficiari.
Aliquote, beneficiari e requisiti per il bonus casa
Per tutto il 2026 le principali aliquote restano invariate rispetto al 2026: è prevista una detrazione del 50% per gli interventi sull’unità usata come abitazione principale dai titolari del diritto reale o di proprietà, e del 36% per le altre tipologie di immobili. Possono accedere alla misura tutti i contribuenti assoggettati all’Irpef, residenti e non, e non solo i proprietari: rientrano anche i nudi proprietari, i titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie), i detentori come locatari o comodatari se il titolo è regolarmente registrato, i soci di cooperative nelle rispettive condizioni e, in alcuni casi, gli imprenditori individuali per immobili non strumentali.
Condizioni per ottenere la percentuale più alta
Per godere del 50% è necessario che il soggetto sia titolare di un diritto reale sull’immobile e che l’unità sia destinata effettivamente ad abitazione principale. Gli adempimenti documentali e la prova del titolo (atto di proprietà, contratto registrato, o altro documento idoneo) sono essenziali al momento dell’avvio dei lavori e per la sostenibilità delle spese ammesse alla detrazione.
Quadro temporale delle percentuali e dei limiti di spesa
Le regole variano in funzione del periodo in cui sono state sostenute le spese. È importante rispettare le finestre temporali per ottenere la percentuale prevista e il relativo massimale di spesa.
Intervalli temporali principali
Per chiarezza, ecco la ripartizione delle percentuali e dei limiti citati nella normativa: per le spese dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2026 è prevista una detrazione del 50% con un limite massimo agevolabile di 96.000 euro indipendentemente dall’uso dell’immobile. Per le spese sostenute negli anni 2026 – 2026 si mantiene il 50% (sempre fino a 96.000 euro) se l’intervento riguarda l’abitazione principale, mentre negli altri casi l’aliquota è del 36% (stesso tetto). Per il 2027 l’aliquota scende: 36% per l’abitazione principale e 30% per le altre unità (con limite di 96.000 euro). Dal 2028 al 2033 la detrazione si uniforma al 30% con limite massimo agevolabile di 48.000 euro per unità immobiliare. Dal 2034 è prevista una detrazione del 36% con tetto di 48.000 euro.
Segnaliamo inoltre che resta al 50% la detrazione per la sostituzione del gruppo elettrogeno con generatori di emergenza a gas di ultima generazione; invece, dal 2026 non sono più agevolabili interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.
Bonus barriere architettoniche: chi può usufruirne e limiti
L’articolo 119-ter del decreto legge n. 34/2026 ha introdotto una detrazione del 75% per gli interventi finalizzati alla rimozione delle barriere architettoniche in edifici già esistenti. Tale misura si applica per le spese sostenute nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2026 e il 31 dicembre 2026. La detrazione è ripartita in quote annuali: in cinque rate per le spese effettuate entro il 31 dicembre 2026 e in dieci rate per quelle sostenute a partire dal 1° gennaio 2026 (secondo l’art. 4-bis della legge 67/2026).
Limiti di spesa e calcolo per edifici condominiali
I tetti sono differenziati: 50.000 euro per edifici unifamiliari o unità indipendenti con accesso autonomo; 40.000 euro moltiplicati per il numero di unità per edifici da due a otto unità; 30.000 euro moltiplicati per il numero di unità per edifici con più di otto unità. Ad esempio, per un condominio di 10 unità il limite complessivo ammissibile è pari a 380.000 euro (calcolato come 40.000 x 8 + 30.000 x 2). Quando l’intervento riguarda le parti comuni, il limite si applica all’intero edificio e la detrazione spettante a ciascun condomino è calcolata in funzione della quota di spesa imputata e rimborsata secondo i millesimi o altri criteri previsti dal Codice civile.
Beneficiari e esclusioni
Possono fruire della detrazione le persone fisiche, gli enti non commerciali, le società semplici e altri soggetti che possiedono o detengono l’immobile con un titolo idoneo. La misura è riservata a interventi su edifici esistenti e non si applica alle opere realizzate durante la fase di costruzione o mediante demolizione e ricostruzione. Dal 30 dicembre 2026 la platea degli interventi ammessi è stata invece ristretta ai lavori su scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici.
In conclusione, con il mantenimento delle aliquote per il 2026 conviene valutare tempi e modalità degli interventi: programmare le spese entro le finestre utili può fare la differenza in termini di risparmio fiscale. Per chiarimenti operativi è sempre consigliato consultare la guida dell’Agenzia delle Entrate pubblicata in data 13 febbraio e rivolgersi a un professionista per la documentazione richiesta.