Il bonus ristrutturazione offre ai contribuenti la possibilità di recuperare una parte delle spese sostenute per lavori su abitazioni private e parti comuni di edifici residenziali. La misura prevede percentuali di detrazione diverse in funzione della destinazione dell’immobile e del periodo di spesa: fino al 31 dicembre 2026 si applica un’aliquota al 50% per la prima casa e al 36% per le altre abitazioni. In questo articolo vengono spiegati i requisiti, gli interventi ammessi, le modalità di pagamento e i meccanismi di trasferimento della detrazione.
Aliquote e tetti di spesa: cosa cambia nel tempo
Per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2026 la detrazione per la prima casa è pari al 50% con un limite di spesa agevolabile di 96.000 euro per unità immobiliare. Le seconde case e gli immobili non adibiti ad abitazione principale rientrano nella detrazione al 36% con lo stesso tetto di 96.000 euro. Dal 2027 in poi il regime varia: per spese sostenute nel 2027 la detrazione è del 36% (limite 96.000 euro) per chi usa l’unità come abitazione principale, mentre negli altri casi scende al 30% con lo stesso plafond. Tra il 2028 e il 2033 la detrazione sarà del 30% con limite di 48.000 euro, e nel 2034 si applicherà una detrazione del 36% su un tetto di 48.000 euro indipendentemente dall’uso dell’immobile.
Note pratiche sulle maggiorazioni
La maggiorazione al 50% è collegata alla condizione che l’immobile sia effettivamente destinato a abitazione principale al termine dei lavori: se non lo è all’inizio dell’intervento, la maggiorazione viene riconosciuta a patto che il requisito si realizzi a lavori conclusi. È fondamentale conservare la documentazione che attesti la destinazione d’uso finale.
Quali interventi danno diritto alla detrazione
Sono ammessi numerosi tipi di lavori: manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e la manutenzione ordinaria limitatamente alle parti comuni. Rientrano anche la ricostruzione post calamità, l’eliminazione di barriere architettoniche, interventi per la sicurezza (antifurto) e opere legate a cablatura, risparmio energetico e antisismica. Dal 2026 sono escluse le caldaie a combustibili fossili dai lavori ammessi per alcune agevolazioni collegate.
Esempi concreti di lavori detraibili
Per la manutenzione straordinaria si possono considerare l’installazione di ascensori, la sostituzione di infissi con materiali diversi, il rifacimento di rampe e bagni o la modifica della consistenza degli immobili. Nelle parti comuni, tra gli interventi detraibili figurano tinteggiature, rifacimento di intonaci, impermeabilizzazioni di tetti e terrazze, riparazioni di scale e portoni e sostituzioni di pavimenti nelle aree condivise.
Chi può usufruire del bonus e come richiederlo
La detrazione spetta al proprietario che adibisce l’immobile ad abitazione principale (50%) oppure, per seconde case e altri soggetti, al 36%. Possono beneficiare anche titolari di diritti reali (usufrutto, uso, abitazione), inquilini, comodatari e familiari conviventi che sostengono direttamente le spese. Il pagamento deve essere effettuato con bonifico parlante indicando causale, codice fiscale del beneficiario e partita IVA dell’impresa; dal 1º marzo 2026 la ritenuta operata da banche e Poste è pari all’11% a titolo di acconto sull’imposta dell’impresa che riceve il pagamento.
Documenti e adempimenti
Oltre al bonifico è necessario conservare fatture, contratti e ogni documento che provi la spesa. Per gli interventi che comportano risparmio energetico o l’acquisto di elettrodomestici collegati, va inviata comunicazione all’ENEA. Per lavori condominiali l’amministratore deve rilasciare la certificazione delle spese e della quota imputata a ciascun condomino.
Casi speciali: condomini, trasferimenti e contribuenti all’estero
Per i lavori sulle parti comuni del condominio ogni condomino può ottenere la detrazione in base alla quota millesimale o altri criteri previsti dal codice civile. L’aliquota del 50% è applicabile solo se il condomino è proprietario o titolare di un diritto reale e destina l’unità a abitazione principale al termine dei lavori; altrimenti si applica il 36%.
In caso di vendita, donazione o successione le quote residue di detrazione passano normalmente all’acquirente o agli eredi, salvo diverso accordo. Per esempio, se l’immobile è venduto prima della fine del periodo di detrazione, le quote non utilizzate si trasferiscono all’acquirente, a meno che venditore e acquirente non stabiliscano diversamente nell’atto.
Un chiarimento rilevante è arrivato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 273 del 27 ottobre 2026: un cittadino italiano residente in Svizzera iscritto all’AIRE può usufruire della detrazione ordinaria del 36% per lavori effettuati nel 2026 su una casa in Italia usata saltuariamente, ma non della maggiorazione al 50% perché non è dimostrabile l’uso come abitazione principale.
Infine, dal 2026 è previsto un meccanismo di plafond per contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro: chi ha redditi fino a 75.000 non subisce limiti; tra 75.001 e 100.000 la spesa massima detraibile è 14.000 euro da modulare con un coefficiente familiare; oltre 100.000 il massimo è 8.000 euro, sempre modulato dal coefficiente che premia la presenza di figli o situazioni di disabilità.
